อสังหาฯ ราคาถูก
ไม่ว่าภาวะทางเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร?
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นสิ่งที่นักลงทุนหรือผู้อ่านควรทำการศึกษา เนื่องด้วยมูลค่าของที่ดินนั้นมีการปรับขึ้นอยู่ตลอดเวลาจึงส่งผลให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความปลอดภัยในระดับหนึ่ง
การลงทุนในอสังหาฯ
นี้สามารถหารายได้ได้ 2 ทาง ทั้งจากค่าเช่าและส่วนต่างราคาคือหลังจากที่ซื้อทรัพย์นั้นมาแล้วขายทำกำไร
ซึ่งดูจะไม่แตกต่างกับหุ้นมากนักที่มีทั้งเงินปันผล (Dividend) และกำไรจากส่วนต่างราคา
(Capital Gain)
แต่การลงทุนในลักษณะนี้มีข้อดีและข้อเสียที่แตกต่างจากหุ้นคือ
หากเราให้เช่าจะมีรายได้ที่เป็นกระแสเงินสดทุกเดือนและส่วนใหญ่จะมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ส่วนหุ้นส่วนมากจะให้เงินปันผลเป็นรายปีหรือรายครึ่งปี
ในส่วนของส่วนต่างราคานั้นอสังหาฯจะมีความผันผวนน้อยกว่าหุ้น ราคาจะปรับตัวขึ้นไปเรื่อยๆ ตามความเจริญของเมืองเนื่องจากพื้นที่มีจำกัดแต่ความต้องการมีสูงขึ้นเรื่อยๆ แต่หุ้นนั้นมีความผันผวนสูงกว่าและไม่สามารถการันตีว่าราคาจะปรับขึ้นอย่างแน่นอนขึ้นกับระยะเวลาและปัจจัยต่างๆ
ประกอบกัน
ทั้งนี้หากทำการศึกษาวิธีการลงทุนอสังหาฯ
นั้นมีเทคนิคการใช้เงินคนอื่น (Other Money People) คือการนำเงินธนาคารมาสร้างทรัพย์สินหรือผลตอบแทน
ข้อควรระวังในการใช้วิธีนี้คือผลตอบแทนจาการให้เช่าต้องมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของธนาคาร มิฉะนั้นทรัทย์นั้นจะกลายเป็นหนี้สิน เป็นภาระทางการเงินทันที
อย่างไรก็ดีหุ้นนั้นไม่สามารถที่จะกู้ยืมคนอื่นมาลงทุนได้เพราะจะเป็นต้นทุนทางการเงินที่มีผลต่อการลงทุนอย่างมาก
ควรจะเป็นเงินเย็นที่เหลือเก็บจากการทำงานโดยแบ่งมาลงทุนเพื่อสร้างผลตอบแทน สรุปง่ายๆ คือธนาคารไม่ปล่อยกู้ให้เรานำมาลงทุนในหุ้น
นอกจากนั้นอีกเรื่องที่สำคัญคือสภาพคล่อง
เนื่องจากอสังหาฯ นั้นมีราคาสูงจึงทำให้มีสภาพคล่องต่ำ คือมีการซื้อขายกันยากสักหน่อยและต้องไปผ่านกระบวนทางกฎหมาย
(สนง.ที่ดิน) หรืออาจจะมีธุรกรรมกับธนาคารร่วมด้วยในกรณีที่ขอกู้เงินหรือจดจำนอง
แต่หุ้นส่วนใหญ่จะไม่มีปัญหานี้
ที่กล่าวมาคือการเปรียบเทียบข้อดีและข้อเสียของการลงทุนระหว่างอสังหาฯกับหุ้น การสร้างอิสรภาพทางการเงินนั้นมีหลายช่องทางขึ้นกับความรู้ ความสามารถ
ความถนัดของแต่ละบุคคล
ยิ่งเรียนรู้และลงทุนได้หลายช่องทางยิ่งเป็นการกระจายความเสี่ยงได้มากขึ้น
ด้วยความที่ผมมีความสนใจและได้พยายามศึกษารวมถึงการออกไปดูทรัพย์ที่สถานที่จริงและจากผู้ขายหลายแหล่ง
เช่น กรมบังคับคดี ทรัพย์ของธนาคาร และผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดา พบว่าส่วนใหญ่ทรัพย์จากกรมบังคับคดีนั้นจะมีราคาถูกกว่าแหล่งอื่นๆ
โดยปกติผมจะเข้าไปพูดคุยกับเจ้าของทรัพย์จะถูกประมูลก่อนเพราะไม่อยากรู้สึกว่าไปไล่ที่เขา ล่าสุดจะเข้าไปคุยกับเจ้าของบ้าน แต่ร้านค้าข้างๆ แนะนำว่าไปคุยก็ไม่ได้ข้อมูลแท้จริงและถึงแม้ว่าเราไม่ไปประมูลก็มีคนอื่นไปประมูลอยู่ดี ด้วยเหตุนี้ผมจึงไปร่วมประมูลโดยที่ยังไม่ได้คุยกับเจ้าของบ้าน
อย่างไรก็ตามบ้านหลังที่สนใจนั้นมีผู้ผูกพันราคาไว้ ผมเข้าไปสู้ราคาจนทำให้บ้านหลังนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นมาอีก
120,000 บาท แม้ผมจะไม่ชนะการประมูลแต่ผมได้มุมมองใหม่ว่า
“เราได้ไปช่วยให้จำเลย เจ้าของทรัพย์นั้นได้เงินเพิ่มขึ้นอีก
ไม่ใช่ว่าเราจะไปไล่ที่เขาเหมือนเดิมที่เคยคิด” และยังเป็นการสร้างมูลค่าทางเศรษฐกิจอีกทางหนึ่งด้วย
การลงทุนในอสังหาฯ
เปรียบเหมือนการลงทุนในหุ้น
การประเมินราคาจนถึงการซื้อทรัพย์นั้นคล้ายกับการลงทุนแนวเน้นคุณค่าหรือวีไอ ซื้อในราคาที่เห็นว่าเหมาะสม
สู้ในราคาที่เราประเมินไว้แล้วทรัพย์นั้นก็จะสร้างผลตอบแทนที่ดีให้แก่เรา ทั้งนี้เหรียญมี 2 ด้านเสมอบางท่านอาจจะไม่ชำนาญจริงๆ
ก็แล้วแต่ความชอบ
การหาอสังหาริมทรัพย์ ความรู้ แแนวคิดหรือการเปรียบเทียบสิ่งต่างๆ นั้นเกิดจากทฤษฎีและการปฏิบัติ หากเราเรียนรู้ทั้ง 2 ด้านจะเป็นประโยชน์แก่ตัวเราเป็นเท่าทวี...ชีวิตคือการเรียนรู้ ขอให้โชคดี มีสติครับ...
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น